日本商业地产正被抛弃？海外投资者四年来或首次转向净卖出

　　来源：华尔街见闻 卜淑情

　　作为日本商业地产的核心，办公楼的吸引力正在快速下降。

　　随着租金大跌和利率上升，日本办公楼的吸引力正在快速下降，其外国投资者四年来可能首次转向净卖出。

　　房地产服务公司CBRE的数据显示，2023 年前9个月，海外投资者在日本房地产的销售额同比增长一倍以上，达到 1.05 万亿日元（约合509亿元人民币），而购买额则下降约 20%至8300亿日元。

　　如果一趋势持续下去，海外投资者将在今年净卖出日本房地产，为2019年以来首次。

　　办公楼是日本房地产投资市场的核心。根据房地产证券化协会的数据，办公楼约占日本房地产投资信托投资组合的 40%。目前市场对住房和酒店等其他房地产类型的需求依然强劲，但办公楼市场太过疲软，导致一些开发商陷入困境。

　　办公楼经纪公司Miki Shoji的数据显示，截至10月份，东京五个中心区的平均租金连续39个月下跌。10月份，平均租金为每3.3平方米19471日元，比2020年7月的峰值下降了14%。

　　与此同时，空置率已上升至6.1%。而在过去三年，空置率一直保持在略高于5%的水平，表明供过于求。

　　位于东京一个中央商务区的43层楼高的“汐留城市中心”正面临这样的窘境。

　　新加坡主权财富基金GIC Pte今年夏天开始出售它在这座摩天大楼的多数股权，富士通9月份表示，由于远程工作的需求发生了变化，将把总部迁出该大楼。

　　一位房地产行业消息人士表示，由于最近出售几乎没有任何进展迹象，GIC“被迫重新评估其计划”。

　　考虑到外部投资环境越来越恶劣恶劣，GIC一直剥离日本的资产，该基金截至2023 年 3 月的五年名义年化回报率为3.7%，为2016年以来的最低水平。

　　海外投资者之所以被日本房地产吸引，很大程度上是因为日本央行超宽松货币政策下的低借贷成本，但现在全球利率上升给市场蒙上了一层阴影。

　　三菱日联信托银行的一项调查显示，2019年，89%的海外投资者表示他们“看好或有些看好”日本房地产，目前这一比例已降至 28%。

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